¿Vives en un edificio? Conoce tus derechos y obligaciones para el uso de áreas comunes

Por Percy Buendía Quijandría

Con la reanudación progresiva de las actividades económicas, en el Perú se vuelven a poner en práctica los planes de miles de familias de mudarse a la casa propia, por lo que los edificios o condominios constituyen una alternativa para convertir ese anhelado sueño en realidad que representará, también, para muchos vivir una nueva forma de vecindad y compartir espacios como las llamadas áreas comunes.

Los edificios y condominios se encuentran sujetos al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, conocido también como propiedad horizontal, regulado por la Ley Nº 27157 y su reglamento, cuyo Texto Único Ordenado (TUO) es el Decreto Supremo Nº 035-2006-Vivienda.

Así, en estas edificaciones residenciales existen secciones o unidades inmobiliarias de dominio exclusivo y de dominio común, explica al Diario Oficial El Peruano el director de Inmobilex, Miguel Cavero Velaochaga.

Secciones
El experto precisa que las primeras secciones, de dominio exclusivo, que incluyen a los departamentos, estacionamientos y depósitos, pertenecen a distintos propietarios que ejercen sus derechos sin requerir consentimiento de la junta de propietarios.

Sin embargo, detalla, deben cumplir lo previsto en el reglamento interno, que es la norma principal y reguladora de la convivencia (comportamiento dentro de las unidades exclusivas) y las formalidades para tomar acuerdos, así como de la gestión (y enumeración taxativa) de los bienes y servicios comunes.

Además, es el instrumento que adecúa el inmueble al régimen de propiedad horizontal (artículo 39, Ley N° 27157) y prevalece ante las “normas de convivencia”, que “son las que podemos llamar normas de índole moral”, asevera el abogado inmobiliario.

Mientras, refiere, los bienes, zonas o secciones comunes (terreno o predio matriz, fachada, ascensores, estacionamientos comunes, sala de uso múltiple, gimnasio, etcétera) se detallan específicamente en el reglamento interno. Además, este documento precisará si tienen la condición de “intransferibles”, agrega.

Cavero precisa que el reglamento interno inscrito en los Registros Públicos establece el uso de las zonas comunes, pero en determinadas oportunidades el documento es poco detallado y la junta de propietarios se reúne y toma acuerdos aislados acerca de las normas de convivencia, entre ellos el uso de las áreas comunes y costos de alquiler.

Estos acuerdos, expresa, los ejecuta la junta directiva o la empresa de administración o el administrador del edificio o condominio. Este servicio lo puede brindar una persona natural o jurídica que sea contratada por la junta para tales fines, anota el hombre de leyes.

“El uso de una zona común se establece en el reglamento interno y se debe cumplir. Sin embargo, la junta de propietarios, como principal órgano de gestión de las zonas comunes, es la que debe establecer la prioridad o reglas de uso de las zonas comunes y lo puede hacer directamente o por intermedio del administrador. Normalmente se reúne en junta ordinaria o extraordinaria para aprobar el criterio para el uso de las zonas comunes”.

Asamblea
Cavero manifiesta que si se requiere aprobar un cambio de criterio, que sea compatible con lo previsto en el reglamento interno, pues la junta de propietarios se reúne en asamblea extraordinaria y adopta el acuerdo. Por ejemplo, los horarios de uso de zonas comunes o costos de su alquiler a los propietarios, agrega.

“Ahora bien, también puede ser que se necesite una desafectación para fines de cambio de uso, lo que es viable previo acuerdo de la mayoría calificada, salvo que se requiera un mayor porcentaje establecido en el reglamento interno. Por ejemplo, un estacionamiento común (o de visita, como figura en algunos reglamentos internos), ubicado en el frontis del predio podría dejar de serlo (desafectación) para convertirse en zona de recojo de delivery o zona de desinfección y dotarla de lavamanos u otros accesorios”.

Además, expresa, debido al teletrabajo, que se intensificó en estos últimos meses por la pandemia del coronavirus (covid-19), probablemente con el tiempo encontraremos salas de uso común muy parecidas a un coworking.

“El uso asignado a una sección común siempre será voluntad de la junta, pero respetando lo previsto en el reglamento interno salvo que se acuerde la modificación de este, cumpliendo con el quorum y las formalidades señaladas en el mismo documento”.

Cuotas de mantenimiento
Cada propietario tiene el 100% de derechos sobre su zona exclusiva y un porcentaje de participación sobre sus zonas comunes. Este índice será la referencia para votar, pero también para el pago de servicios comunes, precisa Miguel Cavero, quien sostiene que el reglamento establecerá esos porcentajes.

“Para la gestión y mantenimiento de los bienes y servicios comunes intervienen todos los propietarios que conforman la junta, representados por la directiva o su presidente, mediante el pago de su cuota ordinaria o extraordinaria de mantenimiento”.

Esta cuota se establece según el criterio establecido en el reglamento interno, anota. “Por ejemplo, por área ocupada es lo común. Sin embargo, si se desea modificar este criterio, se debe lograr un acuerdo de las 2/3 partes (66.66%) de las participaciones en zonas comunes, que se conoce como mayoría calificada”.

El director de Inmobilex afirma, además, que el propietario de zonas comunes no tiene restricciones para disponer de su cochera, siempre y cuando se cumpla el uso establecido en el reglamento interno.

“La junta no puede aprobar un acuerdo que restrinja el derecho de propiedad o el de algunos de sus atributos, usar, disfrutar (alquiler), disponer (vender)”, recalca el abogado inmobiliario.

Fuente: Agencia andina